保利发展(600048)2023年11月销售数据点评：融资渠道顺畅 销售金额保持首位

　　事项：

   　　公司发布2023 年11 月销售情况简报及获取房地产项目公告。2023 年1-11 月，公司实现签约面积2257.59 万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%。2023 年11 月，公司实现签约面积159.46 万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37 亿元，同比减少15.61%。

   　　评论：

   　　2023 年1-11 月销售金额排名行业第一，单月降幅环比收窄7.4pcts。1）2023年1-11 月，公司实现签约面积2257.59 万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04 亿元，同比减少0.16%。根据克而瑞数据，公司前11 月全口径和权益销售金额均排名第一，较2022 年同期提升1 位。2023 年2 月公司销售金额跃居第一，截至11 月仍持续保持行业首位，龙头地位稳固。2）2023 年11月，公司实现签约面积159.46 万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37 亿元，同比减少15.61%，单月降幅环比改善，较上月收窄7.41pcts。3）1-11 月公司销售均价为17696 元/平，较2022 年提升6.34%，其中11 月销售均价为19589 元/平，较2022 年提升17.71%，公司拿地聚焦38 个核心城市，销售均价持续提升。

   　　23 年1-11 月一二线城市拿地计容建面占比67%。1）2023 年1-11 月土储新增容积率面积789 万平方米，总地价1213 亿元，权益拿地金额为1007 亿元。

   　　2）公司于31 个城市拿地，其中一二线规划容积率面积及总地价占比分别为67%、76%。3）2023 年1-11 月拿地平均楼面价约15380 元/平，拿地楼面价/销售均价约87%，较上半年拿地楼面价/销售均价100%略有下降，但整体拿地质量较高，主要集中在上海、南京、广州、北京等核心城市。

   　　融资渠道通畅，支持公司稳健经营。1）2023 年前三季度，实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72 亿元。截至报告期末，公司资产负债率为76.76%，较上年度末下降1.35pcts。2）11 月17 日第三季度业绩说明会中表示，目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。同时，公司账面资金充足，截止到2023 年三季度末，货币资金余额超1400 亿，能确保所有项目的正常开发运作。

   　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE 回升的基础。我们预计2023-2025 年公司eps 分别为1.45、1.58、1.66 元，基于剩余收益模型测算公司价值，同时考虑到2024 年地产或存在销售下滑压力，下调公司2024 年目标价至17.5 元，对应2024 年11.1 倍PE，维持“推荐”评级。

   　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。