新大正(002968)点评：业绩符合预期 规模扩张加速

21 年营收同比增长59%，归母净利润同比增长25%-28%，符合预期。公司公布2021 年业绩预告，预计21 年营收20.9-21.0 亿元，同比增长58.5%-59.3%；归母净利润1.64-1.68亿元，同比增长25.0%-28.0%，符合预期；扣非后归母净利润1.49-1.53 亿元，同比增长31.0%-34.5%；剔除股份支付费用1,458 万元（税后）的影响，预计21 年归母净利润约1.79-1.83 亿元，同比增长36.10%-39.15%。公司营收大增主要源于：1）市场拓展：21年新拓展项目中标总金额17 亿元，饱和年化合同收入约8 亿元，同比+74%；2）并购和合资合作：20 年末并表的四川民兴物业在21 年实现营收约3 亿元；3）延伸服务及创新业务：报告期内，公司延伸及增值服务实现营收约1.5 亿元；4）续约管理能力持续提升：期内，公司项目续约率约94%。公司业绩增速低于营收增速主要源于：1）外地市场拓展初期投入和新进项目增加带来的前期成本提高；2）重庆地区社保优惠政策逐步到期使人工成本有所上涨；3）报告期内股权激励计划和员工持股平台新合伙人吸纳形成的股份支付摊销；4）为支撑公司规模化发展与数字化战略实施的人才储备及引进而增加的管理费用。

    新中标机场、办公、景区等多业态项目，进一步扩张版图，规模扩张持续放量。据公司官方公众号披露，近期，公司新中标成都天府国际机场T1 航站楼、中国移动湖北公司襄阳、黄石、荆门、随州四地物业服务、重庆茶山竹海旅游景区物业项目。公司在航空业态持续扩张版图，扩大优势，并在办公、旅游等多业态持续拓展规模。公司目前服务机场超20 个，并且实现航空物业一线城市全覆盖，1H21 航空业态收入占比达11.4%。随着我国后勤服务社会化的推进，公司管理团队的进一步扩充加强，以及激励机制的推出，公司后续管理规模有望加速扩张，成长为非住宅物管头部企业。

    与中建八局投资公司战略合作，战略布局城市运营服务，开启规模扩张新增长点。据公司官方公众号披露，1 月5 日，新大正与中建八局投资公司签署战略合作协议，中建八局投资公司是实力雄厚、国内一流的投资建设集团，与公司在城市运营方面有众多合作契合点，此次战略合作协议的签署，有望推动双方进一步发挥各自资源优势，积极探索合作路径，在机场、场馆、学校、公建配套、城市更新等多业态领域开展合作，助推城市加速更新，并且将有望推动公司城市服务领域的快速布局，后续有望成为公司新的增长点。

    投资分析意见：业绩符合预期，规模扩张加速，维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，20 年末签约面积达8,000 万方，非住宅占比超80%，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，并构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响弱化之下，公司业绩有望加速释放。我们维持公司2021-23 年每股收益预测分别为1.02、1.54、2.15 元，维持目标价47.0 元，对应22PE为30 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。