滨江集团(002244)2021年中报点评：稳健经营 业绩覆盖度高

公司具备良好的成本控制能力，业内第一梯队的高效团队，高质量高品质的历史口碑，财务稳健。今年以来公司控股股东及实际控制人已累计增持超公司总股本的5%，彰显对公司发展的信心。但高区域集中度的确利弊参半，我们谨慎给予公司2021 年7 倍PE，合目标价6.20 元/股，维持“买入”的投资评级。

    2021 年上半年，公司实现营业收入193.87 亿元，同比增长88%；实现归母净利润12.67 亿元，同比增长46%。归母净利润增速较营业收入增速差距较大主要系结算项目利润率的显著下滑（房产销售毛利率同比-15.5pct 至21.5%）以及投资收益的减少（同比-67.9%）。

    销售完成度高，预收款持续增厚。2021 年上半年，公司实现销售额879.2 亿元，同比增长60.7%，完成年度销售目标近60%。销售权益比例较上年同期上升1个百分点至49.4%。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为817.8 亿元，较年初增长12.35%，为2020 年全年营业收入的2.86 倍，未来业绩具备保障。

    高区域集中度利弊参半。截止2021 年上半年末，公司土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市占比16%，浙江省外占比17%。

    2021 年上半年，公司毛利率大幅下降主要系杭州地区结算项目利润率显著下滑——杭州地区收入占当期收入的66.6%，毛利率则下降23 个百分点至17.9%。

    公司深耕杭州区域，享受了高确定性的销售去化及高利润率的历史项目，但杭州土地市场竞争日趋激烈，利润空间日渐薄弱。随着二次土拍政策的调整，我们认为未来公司新增项目利润率将有所恢复。

    财务状况稳健，融资成本持续下行。截止报告期末，公司扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%，现金短债比为1.62 倍，三项监测指标持续保持“绿档”。公司有息负债规模为461 亿元，银行贷款占比为73%，良好的债务结构以及稳健的财务指标使得公司综合融资成本由2017 年的6%持续下降至报告期末的4.9%，创历史新低。

    风险因素：公司所在区域在2021 年市场销售波动的风险。行业销售景气度下滑超预期，政策调控收紧超预期。

    投资建议：公司具备良好的成本控制能力，业内第一梯队的高效团队，高质量高品质的历史口碑，财务稳健。今年以来公司控股股东及实际控制人已累计增持超公司总股本的5%，彰显对公司发展的信心。但高区域集中度的确利弊参半，我们谨慎调整公司2021/2022 年EPS 预测至0.88/0.94 元/股（原预测为0.91/1.06），新增2023 年EPS 预测为0.95 元/股，给予公司2021 年7 倍PE，合目标价6.20 元/股（原目标价6.93 元），维持 “买入”的投资评级。