保利发展(600048)：地产业务提份额 两翼迎来新发展

　　公司近期销售表现亮眼，且资金成本低、财务杠杆水平稳健，属于能够在开发行业出清过程中持续提升市场份额的优秀选手。公司重视两翼业务的发展，已经打造了业内领先的泛地产产业链体系。控股股东和管理层的增持也体现了管理层重视股东利益。

   　　销售保持较快增长，市场份额有望提升。2021 年8 月，公司实现签约面积312.1万平米，同比增长10.6%；实现签约金额468.73 亿元，同比增长6.8%。2021年前8 月，公司实现签约面积2,296.2 万平米，同比增长9.5%；实现签约金额3,742.1 亿元，同比增长18.0%。8 月公司销售表现良好，单月销售额增速好于我们跟踪的重点房企平均-18.3%的水平。我们认为，房地产行业进入新阶段，资金成本和企业信用成为新时代必备，公司有望成为行业出清后市场份额提升的受益者。

   　　从开发出发，发力两翼业务。公司公告将证券简称从保利地产更改为保利发展，我们认为这也再次体现公司从开发出发，发力两翼业务的决心，公司提出构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。截至2021 年上半年末，保利物业在管面积达4.28 亿平米，合同面积达6.22 亿平米；保利商业已开业购物中心29 个，开业面积193 万平米，在营项目出租率超80%；保利酒店已开业酒店20 个，客房数4,873 间；公寓业态累计开业6,120 个房间；代理销售规模超2,500 亿；公司基金累计管理规模近1,600亿元。综合服务和不动产金融与开发业务处在天然协同可能，也是开发企业面向未来、发展永续性业务的最优抓手。

   　　行业竞争格局新变化对公司十分有利。行业虽然面临销售速度下滑之困，但土地市场开始改变出让规则，第二批集中供地城市土地成交溢价率下降，流拍率提升。部分企业信用融资十分困难，对原材料的竞争激烈程度大幅下降。部分区域房价可能开始下降。公司业务布局广阔，腾挪空间较大；信用良好，融资成本很低；投拓和开发能力均好。公司的一些固有优势将成为公司发展的新起点。

   　　公司大股东及管理层增持，彰显长期信心。公司大股东及管理层均披露增持计划，实际控制人保利集团拟在未来6 个月内增持公司股份不超过2%。公司董事长在内的管理层计划6 个月内增持公司股份不超过人民币1,500 万元，增持价格不超过15.06 元/股。截止2021 年8 月30 日，公司管理层累计增持金额为501.5 万元。

   　　风险因素：公司盈利能力继续下降的风险。

   　　投资建议：公司近期销售表现亮眼，且资金成本低、财务杠杆水平稳健，属于能够在开发行业出清过程中持续提升市场份额的优秀选手。公司重视两翼业务的发展，已经打造了业内领先的泛地产产业链体系。控股股东和管理层的增持也体现了管理层重视股东利益。我们维持公司2.54/2.66/2.75 元的EPS 预测，维持2021 年7 倍PE 的估值，即17.80 元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。