保利发展(600048)：蓄势而“发” 一“展”宏图

　　投资建议

   　　公司证券简称自2021年9月14日由“保利地产”变更为“保利发展"。我们重申公司作为均衡、稳健、进取的“均好型”龙头推荐逻辑。

   　　理由

   　　均衡发展的保利：新时代，新战略。公司战略方向坚定清晰，始终以解决居民住房需求为己任，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，助力国家新型城镇化建设。面向“房住不炒”、“住有所居”的新时代，面对开发和持有并重的“存量时代”的新机遇和新挑战，公司围绕美好生活同行者的愿景，积极响应居民需求的变化，在“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼"发展战略的基础上，不断丰富“两翼业务”的内涵，探索多种业务模式和物业形态，并计划未来持续优化和深入发展。此次为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构，公司将证券简称由“保利地产”变更为“保利发展”，面向新时代，推进新战略，打开新局面，实现新发展。稳健发展的保利：强经营，优管理。作为穿越周期的央企地产龙头，公司经营管理攻守兼备，稳健平衡。公司不动产投资开发业务规模稳步扩张，过去十年销售额复合增速达22%6，我们预计公司未来5年销售端有望保持双位数稳健增长。公司具备出色的资源获取能力，严守投资纪律，存量城市深耕挖掘，增量城市精挑细选，“大周期顺周期、小周期抓机遇”，准确把握资源获取节奏，当前土储质优量足，可满足公司未来3年开发需求。同时我们认为公司精细化的运营管理能力契合“管理红利”时代的内涵。公司积极优化供销存管理、提升周转速度，践行提质增效、严格对各项成本的管控。在规模积极扩张的同时，公司亦持续保持资产负债表均衡稳健，过去五年财务指标均满足“绿档”标准，融资成本处行业低位，现金流安全，抗风险能力强。进取发展的保利：大格局，高定位。公司近期完成管理层平稳换届，新一届管理层核心人员董事长刘平、总经理周东利、财务总监王一夫均在保利集团系统任职多年，熟悉公司业务和战略，开启公司发展的全新篇章。8月4日公司公告，实控人保利集团、全体高管拟在6个月内增持公司股份，我们认为此次回购彰显了公司对未来发展的信心及长期投资价值的认可。面向“+四五"，我们认为在新一届管理层带领下，公司将坚定高质量发展之路，行稳致远，扎实笃行。盈利预测与估值维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.2/4.7倍2021/2022年市盈率。

   　　维持跑赢行业评级和目标价16.40元，对应6.5/5.9倍2021/2022年目标市盈率和25%的上行空间。

   　　风险

   　　主要布局城市调控政策超预期转紧；结算进度和利润率不及预期。