招商积余(001914)：预计全年盈利符合预期 未来有质量增长可期

预测2021 年盈利同比增长22%

    我们预计公司2021 年收入同比增长21%至104.8 亿元，归母净利润同比增长22%至5.3 亿元，其中物业管理业务预计贡献5.8 亿元净利润，同比增长9%，符合市场预期，增速放缓主要系公司推动区域及城市公司整合、组织架构调整以及去年同期社保减免、政府补贴等致基数偏高等所致；非物业管理业务预计亏损0.5 亿元，较2020 年减亏约0.7 亿元。

    关注要点

    2021 年合同外拓步伐有望延续稳健。公司2021 年上半年对外新拓合约额（不含控股股东交付）11.5 亿元，其中非住宅占比93%；公司亦积极推进“总对总”及“合资合作”模式拓展，其中上半年“总对总”模式带来年合同额近2 亿元。考虑到其丰富的服务经验、良好的品牌、以及成熟的外拓团队，我们认为公司在非住宅物业管理领域核心竞争力有望持续。加总住宅和非住宅业态，我们预计公司2021 年全年对外新拓合约金额有望在去年18.5 亿元的基础上实现约20%的同比增长。

    收并购战略有序推进，2021 年末已实现突破。2021 年12 月25 日、30日，公司公告以0.54 亿元、2.30 亿元交易对价分别收购上航物业、南航物业的100%和95%的股权，并于12 月31 日公告对深圳汇勤物业增资65%的股权，三家标的公司合计在管面积规模约500 万平米，业态聚焦航空及金融机构办公物业。上航物业、南航物业交易对价对应的2021 年PE预计分别为4.8、7.9 倍，整体交易对价亦较为合理。我们预计公司作为央企旗下轻资产运营平台，有望在央企加快非主业、非优势业务的“两非”剥离的背景下，获取更多潜在业务机会。

    未来有质量稳健增长可期。公司当前已站在全新起点，城市公司整合及组织架构调整已基本完成，我们预计公司组织活力有望在未来进一步释放。我们预计伴随其按计划稳步推进核心业务提质增效、非核心重资产业务有序剥离、以收并购手段补充规模等工作，公司有望迈入有质量的稳健成长阶段。

    估值与建议

    我们维持2021 年和2022 年5.3 亿和7.3 亿元盈利预测不变，分别对应22%和37%的同比增速，同时引入2023 年盈利预测，预计归母净利润8.9亿元（同比增长22%）。考虑公司有望受益于控股股东稳健经营带来的交付及相关资源，以及公司收并购取得突破、业绩确定性进一步增强，上调公司2022 年目标市盈率至32 倍，对应目标价上调18%至22.0 元，隐含19%上行空间。维持跑赢行业评级。公司当前交易于27 倍2022 年市盈率。

    风险

    转型进度、外拓速度、提质增效速度等慢于预期。