招商蛇口(001979)1月销售点评：排名进一步提升 优质土储保障销售

　　事件：

   　　2023 年2 月9 日，公司发布1 月经营数据。1 月公司实现签约销售面积 64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67 亿元，同比增加4.09%。

   　　点评：

   　　1 月销售金额同比增加，销售排名进一步提升。1 月公司实现签约销售金额157.67 亿元，同比增加4.09%；实现签约销售面积64.11 万平方米，同比减少9.14%。销售均价24594 元/平米，同比增加14.6%，环比增加35.7%。销售排名前进1 名，根据克而瑞销售榜单排名，1 月公司排名第五，较22 年全年排名前进1 名。

   　　1 月拿地新增 2 宗住宅用地，重仓沿海及高能级城市。公司1 月新增 2 宗地块，拿地总建筑面积 14.8 万方，拿地总金额 11.8 亿元，拿地楼面均价 7971元/㎡，拿地金额占销售金额比重 7.5%。两块住宅用地均位于二线城市，合肥一宗，郑州一宗。公司拿地布局更集中在高能级城市和沿海。根据统计，2022年公司在一二线城市拿地金额占比达83.6%，在长三角和珠三角拿地金额占比达67.2%。

   　　融资优质仍然明显，三道红线持续达标。23 年1 月公司发行1 笔13 亿元超短期融资债券，利率2.16%。22 年全年公司共计发行债券374.2 亿元，加权平均利率2.82%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022 年6 月30 日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%，“三道红线”监测指标全部绿档。

   　　投资建议：公司销售、拿地表现靓丽，在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。根据公司业绩公告，我们维持22-23 年EPS 为0.39 元和0.47 元，以2 月9 日收盘价计算，PE 分别为37.9 倍和31.4 倍，维持“买入”评级。

   　　风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。