招商积余(001914)：营收稳健增长 多领域拓展持续发力

　　事件：

   　　公司发布2026 年半年报，2026 年上半年公司实现营业收入97.71 亿元，同比增长6.64%，归母净利润4.98 亿元，同比增长0.15%。

   　　要点：

   　　营收保持增长，期间费用率有所改善

   　　2026 年上半年公司实现营收97.71 亿元，同比增长6.64%，归母净利润4.98 亿元，同比增长0.15%。此外，公司销售毛利率降低1.14 个百分点至10.98%，但公司期间费用率有所改善，2026 年上半年管理费用率和财务费用率分别下降0.88 和0.1 个百分点至2.41%和0.01%，费用不断压降，盈利水平持续提升。

   　　物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收94.78 亿元，同比增长7.02%，资产管理业务实现营收2.93 亿元，同比下降4.09%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2026 年上半年基础物管业务实现收入75.31 亿元，同比增长9.97%，占营业收入比例为77.07%。其中住宅和非住宅分别实现营收21.70 亿元和53.61 亿元，占基础物管业务收入的比例分别为28.81%和71.19%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为18.23%/1.69%/2.12%/0.88%。

   　　多领域拓展持续发力，精耕非住宅业态细分赛道截至2026 年上半年末，公司在管物业项目2599 个，管理面积4.07亿平方米，同比增长10.60%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.54 和2.53 亿平方米，较2025 年同期分别提升9.34%和11.18%，第三方管理面积2.70 亿平方米，占比66.37%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37 亿平方米。

   　　公司多领域拓展持续发力，上半年实现新签年度合同额20.93 亿元，同比增长18.65%，其中第三方项目新签年度合同额20.31 亿元，同比增长27.58%，来自招商局集团内部新签年度合同额0.62 亿元。非住宅新签年度合同额18.30 亿元，同比增长28.33%，公司持续保持第三方非住宅赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等重点赛道，提升医院赛道专业能力。

   　　商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升

   　　资产管理业务方面，2026 年上半年公司资管业务实现营收2.93 亿元，同比下降4.09%。其中商业运营业务实现营收0.86 亿元，同比下降　　6.11%。截至2026 年6 月末，公司旗下招商商管在管商业项目73 个（含筹备项目），管理面积395 万平方米，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目59 个，第三方品牌输出项目11 个。2026 年上半年，在管项目集中商业销售额同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，会员总数累计达889 万。

   　　持有物业出租及经营业务实现营收2.07 亿元，2026 年6 月末总可出租面积为46.89 万㎡，整体出租率为94%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。

   　　投资建议：

   　　公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司2026/2027/2028 年归母净利润为9.55/10.67/11.47 亿元， 对应26/27/28 年PE 分别为10.23X/9.17X/8.52X，持续给予“增持”评级。

   　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险