阳光城(000671)点评：联手万物云 增厚净资产 优化负债率

事件：

    8 月5 日，公司公告与万物云签署意向合作框架协议，上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（以下简称“阳光智博”）全体股东拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”），获取万物云4.8%的股份，即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。

    点评：

    与万物云资产换股合作，加强品牌效应、增厚净资产、优化负债结构。本次交易要点：1）公司子公司阳光智博（阳光城持股72.39%，阳光系持股100%）将其100%股权换区万物云4.8%的股权，交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云，将持股比例提升至5%以上，本次交易为资产换股，不涉及现金交易；2）阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，包括住宅、商写、学校、医院、社区商业等业态，相关股权激励行权后，在达到约定行权条件的前提下，预计万物云、阳光城和激励对象分别持股合资公司60%、20%和20%；3）保留阳光智博的品牌，同时与万物云可以共同设立新品牌。

    我们认为本次交易：1）我们此前估算万物云估值约2,300 亿元，预计届时阳光系持股万物云市值对比目前阳光智博净资产7.32 亿元将有显著的提升，这将在利润表确认投资收益，在资产负债表大幅增厚净资产，助力业绩承诺兑现、优化负债结构；2）优质物业品牌将有利于增加资产价值，万物云将赋能阳光智博、反哺地产品质发展。

    21H1 销售1,013 亿、同比+13%，拿地/销售面积比72%、拿地谨慎。21H1 公司销售金额1,013 亿元，同比+12.6%，权益比例64%；销售面积628 万平，同比-13.7%；销售均价1.61 万元/平，同比+30.4%。21H1 公司拿地谨慎，拿地金额245 亿元，同比-55.4%，权益比例57%；拿地面积453 万平，同比-45.2%；拿地均价5,397 元/平。拿地/销售金额比24%；拿地/销售面积比72%；拿地/销售均价比33%。至20 年末，可售面积4,252万平，同比+3.7%；可售货值5,528 亿元，覆盖20 年销售额2.5 倍；平均土储成本4,366元/平，占比当期销售均价31%。此外，公司21 年计划销售2,200 亿元，同比+1%。

    投资建议：联手万物云，增厚净资产，优化负债率，维持“增持”评级。阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七载70 倍销售额高增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2021-23 年每股收益预测分别为1.58 元/1.69 元/1.81 元，现价对应21 年PE2.9X、20A股息率达8.4%，维持“增持”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。