保利发展(600048)事项点评：毛利率下滑致业绩承压 销售稳增财务稳健

事项：

    保利发展公布2021 年业绩快报，预计2021 年营业总收入同比增长17.2%，利润总额同比下降4.8%，归母净利润同比下降4.7%，对应每股EPS 2.3 元。

    平安观点：

    毛利率下滑影响业绩表现。公司2021 年预计实现营业总收入2850.5 亿元，同比增长17.2%；营业利润及利润总额同比分别下降4.85%、4.83%；归母净利润275.8 亿元，同比下降4.7%。利润下滑主要由于结转项目毛利率下降。2021 年营业利润占营收比重17.4%，较2020 年降4 个百分点。

    2021 年归母净利润占利润总额55.2%，较2020 年微升0.05 个百分点，少数股东损益占比整体稳定。

    销售额稳步增长，财务维持稳健。公司2021 年实现销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%；销售面积3333 万平米，同比下降2.2%；销售均价16049元/平米，同比增长8.8%。2021 年新增建面2722.3 万平米，同比下降14.6%，总地价1856.8 亿元，同比下降21.1%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%，较2020 年降11.8 个、12.1 个百分点。

    2021 年平均楼面价6821 元/平米，为同期销售均价的42.5%，较2020年降7.6 个百分点。尽管拿地强度降低，但公司三季度末在建面积1.5 亿平米，待开发面积7153 万平米，总可售货源仍相对充足。三季度末剔除预收款后的资产负债率65.6%、净负债率67.6%，现金短债比2.3 倍，持续符合“三条红线”绿档标准。

    投资建议：考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓，下调公司2021-2023 年EPS 预测至2.30 元（原为2.57 元）、2.40 元（2.79 元）、2.48 元（3.02 元），当前股价对应PE 分别为7.0 倍、6.7 倍、6.5 倍。公司财务稳健、融资优势延续，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来减值风