南都物业(603506)：物管主业经营稳健 领先布局AI+机器人开启数智化转型

　　核心观点

   　　公司是一家总部位于杭州、深耕江浙沪的优质物业管理公司。公司物业管理规模稳定，非住项目占比持续提升且业态丰富，所在区域经济发达楼市韧性强。2024 年业绩下滑较多主因投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益，这一影响带来的业绩压力已得到释放。公司领先投资布局AI+机器人领域，开启“生态+科技”战略升级，有望通过智能化转型降本增效，提升盈利能力，实现高质量发展。公司在手现金充裕，可灵活把握投资及收并购机会。

   　　摘要

   　　物管主业经营稳健，投资亏损出清短期业绩压力释放。公司2024年营业收入18.1 亿元，同比下跌2.5%，其中物业基础服务收入占比超过80%，业态丰富，且非住项目占比持续提升。公司物业服务深耕江浙沪区域尤其是杭州，深耕区域楼市韧性强，经济基础好。2024 年公司归母净利润0.2 亿元，大幅下滑88.2%，主要由于投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益，股价波动带来的业绩压力已得到释放；2025 年一季度公司归母净利润同比已转正，同比增长41.6%。

   　　领先投资布局商用清洁机器人领域，开启“生态+科技”战略升级，推动物管主业提质增效。公司入股专注于商用清洁领域的机器人公司云象机器人；参与投资设立杭州赛智助龙创业投资合伙企业（有限合伙），其投资方向主要为人工智能、机器人、具身智能等领域；持续保持研发投入，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高质量发展。

   　　在手现金充裕战略灵活，积极分红回馈股东。公司经营活动产生的现金流持续保持净流入，截至2025Q1 末，公司准货币资金有9.4 亿元，其中货币资金4.1 亿元。充裕的现金储备使公司能够灵活调整经营战略，择机进行投资或收并购。重视股东回报，2021-2023 年现金分红比例均维持在35%以上，若将2024 年回购股份耗资视同现金分红，按此计算的分红比例达91.65%。

   　　首次覆盖给予买入评级。我们预测公司2025-2027 年净利润分别为0.74/0.86/0.97 亿元，三年复合增速为15.0%，对应EPS 分别为0.39/0.46/0.52 元，当前股价对应公司PE 估值31/27/24 倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们给予买入评级。

   　　风险分析

   　　1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能影响公司业绩增长。

   　　2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。

   　　3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。经测算，若公司2025 年物业基础服务毛利率在原假设13.4%的基础上分别下跌0.2/ 0.5/0.8 个百分点，则当年公司的归母净利润增速将从236.7%下降至228.6%/ 216.6%/ 204.6%。

   　　4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。

   　　5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。

   　　6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。